开发业务拖累华润置地核心净利连降仍砸百亿重仓楼市
发布日期：2025-08-29 22:21:38期内，华润置地实现综合营业额949.2亿元，同比增长19.9%；股东应占净利润118.8亿元，同比增长16.2%；但核心净利润为100亿元，同比小幅下降6.6%。
面对“增收不增利”的局面，华润置地的业务结构差异凸显核心影响。从数据来看，上半年占总营业额比重仅20%的经常性业务，贡献了超60%的核心净利润；而作为重要业务板块的开发销售业务，核心净利润仅39.8亿元，同比降幅达23.8%。
不过，开发业务的利润波动并未改变华润置地的战略布局方向：管理层对下半年市场保持看好，且公司依旧在全国重点区域推进高价拿地，持续强化核心资源储备。
华润置地在财报中提到，核心净利润为本期股东应占溢利减去本期投资物业评估增值，并加回本期处置部分投资物业项目之已实现的累计评估增值后的金额。业内普遍认为，这一指标是可以反映主营业务持续盈利能力的利润指标。
值得关注的是，华润置地核心净利润在去年上半年之前，曾连续保持18年增长记录。但2024年中期这一情况发生了变化，当期公司核心净利润为107.4亿元，同比下降4.7%；2024年全年，其核心净利润约达254亿元，同比减少8.5%，下滑幅度较上半年有所扩大。
从业务拆分角度来看，华润置地2025年上半年核心净利润的下滑，实际主要受开发销售型业务拖累，该业务板块同期核心净利润同比降幅超两成。
具体数据显示，2025年上半年，开发销售型业务营业额达743.6亿元，同比增长25.8%，且在总营收中占比接近八成，仍是营收端的主力板块；同期经常性业务营业额为205.6亿元，同比增长2.5%，营收规模相对较小。
但从核心净利润贡献来看，两大业务的表现却呈现明显反转。2025年上半年，开发销售型业务核心净利润仅39.8亿元，同比下滑23.8%，对总核心净利润的占比不足四成；而经常性业务核心净利润达60.2亿元，同比增长9.6%，贡献占比超六成，成为核心利润的主要支撑。
“华润置地的非地产开发板块，特别是资产运营很强，盈利能力胜过地产开发业务很多，对企业的利润贡献颇高。”在亿翰智库看来，华润置地在资管领域占据着重要地位。
财报数据来看，上半年，华润置地的经营性不动产和资管业务作为业绩增长的新引擎，对公司业绩和长期稳定现金流的拉动效应愈发显著。经营性不动产业务实现营业额121.1亿元，同比增长5.5%。
其中，购物中心实现零售额1101.5亿元，同比增长20.2%，增速大幅领先全国社会消费品零售总额，整体经营利润率65.9%，再创历史新高。
此外，2025年上半年，集团持续推进大资管业务模式转型创新，推动资管规模与质量双提升，同时积极完善平台搭建。
截至2025年6月30日，华润置地资产管理规模达4835亿元，较2024末增加214亿元。华润商业REIT表现亮眼，总市值首破百亿元；华润有巢REIT业绩稳中有增，2025年一、二季度合计实现营业额3,929万元，同比持平；截至2025年6月30日，华润有巢REIT后复权收盘价为4.203元，较发行价上涨73.9%。
“华润置地对下半年市场走势整体保持乐观，对于全年的销售目标始终坚定信心，继续坚持巩固行业排名前三的目标不动摇。”尽管开发业务收缩，但华润置地管理层在业绩发布会上仍对下半年楼市走势表示看好。
财报数据披露，2025年上半年，华润置地实现签约额1103亿元，同比下降11.6%，实现签约面积412万㎡，同比减少21.0%。从行业对比来看，华润置地的销售规模稳居行业前三，15个城市市占率排名前三，45个项目位列当地前十。
土储表现上，2025年上半年，华润置地以总地价447.3亿元（权益地价人民币322.8亿元）增持了18宗优质土地储备，新增总计容建筑面积达148万㎡。截至2025年6月30日，集团总土地储备面积为4895万㎡。
值得一提的是，华润置地去年拿地明显收窄。其于上半年以总地价256亿元（权益地价183.3亿元）获取11宗土地，新增计容建筑面积202万㎡。对比来看，今年上半年华润置地权益拿地金额同比提升76%，但新增总计容建筑面积同比下降27%，这种“量减价增”的特征，直观反映出其拿地更聚焦核心高价值板块。
在拿地的选择上，华润置地上半年获取的18个项目，均位于一二线城市，有效补充了核心城市优质土储。管理层也在业绩会上直言，从不同城市和项目来看，目前一二线核心城市的一些优质项目销售还是不错的，未来城市和项目间的分化将会继续延续下去。
南都・湾财社记者从土地市场动态及交易数据中注意到，华润置地今年以来持续坚定“核心城市核心地段”拿地策略，年内多次在杭州、上海等重点城市斩获优质地块，且多宗交易刷新区域或全国纪录。
例如今年2月，华润置地子公司上海泓喆出手，以26.18亿元竞得杭州上城区钱江新城二期地块，成交楼面价达50683元/㎡，溢价率72.48%，该地块直接刷新杭州单价地王纪录；同月，华润置地再联合越秀地产加码上海，以约50.9亿元拿下浦东新区新杨思地块，成交楼面价74695元/㎡、溢价率33.38%，进一步补充上海核心区域土地储备。
时间推进至7月，华润置地的核心拿地动作再升级。其与上海南房集团合作，以244.7亿元竞得上海浦东后滩+黄浦余庆里“土地超级资产包”，该交易不仅成为2025年全国单次拿地金额最高案例，且资产包覆盖黄浦江两岸稀缺住宅与风貌商办用地，凸显出对核心区域优质土地资源的战略重视。
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