REITs市场常态化发行再获助力
发布日期：2025-09-18 12:14:12Wind数据显示，截至目前，国内已上市公募REITs项目74只，发行规模达1943.32亿元，其中，6只产品完成扩募，扩募规模总计77.34亿元。截至9月16日，REITs市场总市值达2212.32亿元。
业内人士认为，《通知》的出台表明我国公募REITs市场发展的重点由建立机制转向扩规模与提质量并重。
9月12日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（以下简称《通知》），提出进一步做好基础设施REITs常态化申报推荐工作，推动基础设施REITs高质量发展。
《通知》从持续推动市场扩围扩容、积极支持通过扩募方式新购入项目、优质高效做好项目把关、切实加强组织保障等四方面提出13项具体内容。
自去年国家发展改革委出台《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称“1014号文”）后，我国公募REITs市场正式迈入常态化发行阶段，新发项目显著提速。Wind数据显示，2024年以来，累计上市REITs项目47只（包含两只扩募）。
“基于REITs市场常态化发行一年多的实践经验，国家发展改革委在1014号文的基础上进一步发布《通知》，持续推动我国公募REITs市场扩容，优化扩募流程，提升项目组织与发行效率，对促进市场实现高质量发展具有重要意义。”国泰海通证券研报认为。
在中信建投地产经营服务及REITs首席分析师黄啸天看来，《通知》的出台表明我国公募REITs市场发展的重点由建立机制转向扩规模与提质量并重。
经过4年试点，目前我国公募REITs的底层资产行业范围持续拓展，项目基本条件逐步明确，申报推荐程序不断规范。
Wind数据显示，截至目前，国内已上市公募REITs项目74只，发行规模达1943.32亿元，其中，6只产品完成扩募，扩募规模总计77.34亿元。截至9月16日，REITs市场总市值达2212.32亿元。
今年以来，已有16只公募REITs完成新发、2单完成扩募，发行规模分别为328.35亿元、26.69亿元。从底层资产来看，新发行项目共涉及7种类型，其中，供热设施和数据中心为新发行的资产类型，其余2单扩募项目涉及资产类型分别为保障房和产业园。
目前，沪深交易所共受理16单REITs储备项目，其中包括5单扩募项目，目前已获批2单，分别为产业园扩募和清洁能源扩募。
“1014号文标志着基础设施REITs试点阶段正式结束，市场步入规范化、常态化发展的新阶段。《通知》在此基础上进一步强调，质效并重，积极开展项目申报推荐，着力推动市场扩围扩容。”黄啸天说。
中泰证券分析师陈希瑞表示，《通知》是全面推动REITs常态化推荐发行工作的细化落实，对于进一步做好常态化申报推荐、提升精细化管理具有重要指导意义。
《通知》在1014号文已扩展的12大类资产基础上，进一步强调了成熟资产、潜力资产及新资产之间的差异化推进策略。
具体而言，《通知》明确，加强成熟资产类型项目常态化申报，推动新资产类型项目推荐发行。例如，积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。
在中信证券首席经济学家明明看来，这有助于进一步丰富公募REITs市场底层资产类型，满足投资者的多元化投资需求，充分发挥公募REITs对于更多类型存量资产的盘活作用。
“在已有行业范围内，一方面，推动成熟资产类型（收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等）及具有较大空间类型（供热、水利、数据中心等）加快申报速度，鼓励申报发售基金规模较大、对REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目；另一方面，着力推动在已允许但尚未破冰的潜在和新资产类型行业，实现‘首单’突破。”陈希瑞认为，《通知》从“定义范围”转向了分类指导和重点突破。
值得一提的是，截至目前，国内公募REITs中，市值突破百亿元的基金仅华夏华润商业REIT与平安宁波交投REIT两只。“整体呈现数量多、单只基金规模小、市场集中度低等特点。”国泰海通证券认为，这与日本、新加坡等成熟市场在总体规模、单只基金规模上存在一定差距。
值得注意的是，《通知》特别提出，“鼓励申报发售基金规模较大、对基础设施REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目”，也被市场视作释放了积极信号。
此外，在项目发行人上，《通知》明确积极支持更多符合条件的民间投资项目发行上市。当前，国内公募REITs项目发行人主要以央企和地方国资企业为主，民企和外企涉及项目相对有限。
“《通知》首次提出民间投资项目发行基础设施REITs专项协调服务机制，强调‘靠前服务、主动协调、申报单列’，旨在营造一个良好的推荐发行政策环境，切实激发民间投资活力。”陈希瑞表示。
在支持扩募方面，《通知》一是将上市项目可申报扩募的时间缩短至首次发行上市满6个月（此前为12个月）；二是提出“支持已上市基础设施REITs新购入行业内同类项目以及具有关联性的不同行业领域项目，新购入项目与首次发行上市项目原则上应同属于所有权类或经营收益权类”，混装扩募程度进一步提升。
在陈希瑞看来，上述安排显著提升了首发与再融资的衔接效率。同时，仍坚持“权属分类一致”的原则，即所有权类与经营权类资产不能混合扩募，以控制产品复杂度。对于已经省级发展改革部门或中央企业审核通过的扩募项目，国家发展改革委可直接受理并优先评估，为优质项目开辟了高效的绿色通道。
截至目前，已开展扩募的REITs项目中，中航京能光伏REIT已通过的扩募资产为水电项目，与原始资产光伏发电项目分属同行业不同类型资产。有分析人士表示，预计新政将进一步加快市场扩募节奏。
国泰海通证券表示，该举措实施后，不同行业的资产也可纳入扩募资产范围，如在新加坡上市的凯德中国信托同时涵盖产业园、仓储和购物中心等不同行业资产，将有效推动原始权益人将不同类型的优质资产整合注入REITs项目中，充分发挥资产运管与统筹能力，同时也可分散单只REIT基金的风险。
