房地产4季度怎么走大家吵疯了
发布日期：2025-10-17 12:43:54随着2025年1-8月全国房地产数据的发布，市场对四季度行业走向的分歧进一步加大：
与此同时，8月单月商品房成交面积同比下降11%、现房待售面积仍处同比高位，市场仍然关心行业止跌回稳的态势和四季度的机会。
当前地产究竟是否具备“稳态”支撑？增量政策工具箱还有多少空间，政策博弈逻辑是否已退潮？房价下跌通道中，哪些板块能成为相对确定的主线？
我们邀请了嵩山论市的专家，从止跌回稳态势、增量政策空间和商业地产机会三个角度出发，结合地产基本面数据与市场实际，拆解四季度地产行业的机遇与挑战。
风险提示：货币政策宽松不及预期、房价下跌超预期、居民收入增速修复不及预期。
要判断“地产止跌回稳”的进展，需先拆解官方可能的支撑依据，再对照全量数据看“被忽视”的差异——从1-8月统计局数据看，行业整体更多是边际改善。您是如何看待当下地产止跌回稳进展的？当前数据的亮点与实际压力分别是什么？
从1-8月统计局数据看，行业止跌回稳仍然在进行中，我们需要把握和分析每一个积极信号。
当前行业第一个被解读为“积极信号”的是现房待售面积环比下降。8月末商品房待售面积76169万平方米，比7月末减少317万平方米，其中住宅待售面积减少307万平方米，这被认为是地产行业去库存的进展。
从另一个角度看，现房库存的“同比高增”并未改变——尽管8月待售面积环比减少，同比仍增长3.1%，其中住宅待售面积同比增长5.4%，达40229万平方米；若按2024年现房年均销售面积推算，当前现房去化周期仍超2.5年。
待售面积环比下降确实是行业正在止跌回稳的积极信号，我们仍需要关注待售面积同比增速的变化，跟踪行业去库存的动能。线上获客不停歇，点击了解
1-8月房地产开发企业国内贷款10232亿元，同比增长0.2%，被视为“金融对地产的支持力度回升”。
整体上看，0.2%的同比增速，是比去年同期多增约20亿元。虽然同期地产投资增速仍然下降12.9%，但是同比增长的开发贷也积累了有利因素。
在新质生产力的驱动背景下，银行对地产开发贷的风险偏好仍低，贷款投放更多是“满足保交楼项目资金需求”，对行业未来的信心修复还在进行。
另外，考虑到国有大行地产业务不良率在2025年半年报的表现，中行、工行的地产业务不良率超过5%，其他四家大行也在4%以上。后续开发贷的投放增速改善，仍然有赖于国有大行的地产不良率下行和不良地产资产出清。
第三个被提及的“积极信号”是部分城市新房价格跌幅收敛。2025年8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
相比于新房价格跌幅收敛，新房销售面积仍然需要改善。1-8月全国新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%，这一跌幅较1-7月的-3.8%进一步扩大。且从单月数据看，2025年8月当月的销售面积为5744.23万平方米，销售金额为5449.43亿元。
这意味着无论是刚需还是改善型需求，仍然有待于新的刺激，行业需求端的修复不可一蹴而就，我们需要持续跟踪新房量价的传导信号。
更关键的是，有一个问题值得重视，从 70 大中城市的统计局数据看，二手房成交价格同比跌幅超过5%，“以价换量”仍在持续。新房成交价格的跌幅改善，与二手房成交价格趋势形成分化。
二手房和新房的价格表现出现分化，也说明整个市场需求端对新房的偏好增加，同时住建部新《住房项目规范》也推动新房市场增多“好房子供给“，一定程度上也加大了新房对二手房的优势。
由于去年926之后，10-12月的地产基数比较高，导致今年四季度地产同比增速压力较大。很多投资者也预期地产行业会在增速压力之下，推出增量政策。而9月的政策博弈一定程度上落空，您怎么看四季度的政策空间？“数据差就博弈政策”的逻辑是否已退潮？
四季度行业确实面临去年926后高基数的压力，且9月下旬至今，博弈政策交易的传统逻辑正在退潮，核心原因也是当前存量的地产政策工具仍然在推进，新推出政策工具的必要性有限。
先看四季度的同比基数压力：在去年926政策发力之下，2024年四季度，房地产开发投资增速从1-9月的-10.2%变化至1-12月的-10.6%，新建商品房销售额增速从1-9月的-22.7%收窄至1-12月的-17.1%，虽然同比增速读数仍然不佳，但是四季度单季度的表现明显好转。
而今年1-8月投资已降12.9%、销售降7.3%，四季度在去年较高基数的压力下，可能同比增速读数还有下降压力。所以很多投资人也认为，地产数据四季度面临下行，这也是“增量政策”出台的动机所在。
已落地的地产收储政策仍然在投放过程中，并非一蹴而就。2024年5月推出的3000亿元保障房再贷款，截至2024年9月实际投放162亿元，使用率约5%。
地方国企若按深度折扣价收储（5-6折），被收购项目的推进意愿下降，对被收购项目的存量贷款偿还也帮助不大。若按接近市场价收储（8-9折），保障房后续运营收益，会因为成本提高而下降。
此外，市场关注的增量政策还有土地储备专项债的加码。而2025年重启的土地储备专项债，上半年发行超1700亿元，但80%以上集中在上海（462.48亿）、浙江（246.30亿）、广东（322.77亿）等财政强省。三四线城市和经济实力相对较弱区域，土地收储和后续出让的量，无法与经济强省相比。此外，2025年上半年发行土地储备专项债的省份，均为“专项债自审自发”试点省份。
市场期待的“超长期特别国债参与收储”，虽国家发改委提及“允许人口流入城市使用”，涉及到中央与地方财政的协调。后续 “收储定价”与“地方化债”的平衡下，中央财政参与土地、现房收储值得期待，但所需协调的部门、区域多，预计短期内难以落地。戳这里，打造24小时在线的AI销售员
而PSL+国开行专项借款的组合，虽然可以直接为央行资金进入收储提供渠道，但是不会复制棚改货币化的过往路径。毕竟当下的地方政府杠杆率要高于2014-2018年棚改货币化安置时期，再通过“货币化安置”提振需求的空间有限。
2024年以来，市场多次因行业景气度有待提升，就预期政策加码，每一次预期政策加码，会带来“博弈政策”的交易，但是后续行业止跌回稳并非一蹴而就，政策定力与经济韧性之下，地产行业止跌回稳是一场持久战。
当前市场已逐渐认识到，增量政策的出台需要时间，用好用足已经落地的存量工具才是关键。
我们经过复盘2014年至今的地产开发计划总投资增速，与历年来增量政策推出的时间点，就可以发现地产政策的生效需要时间，而行业止跌回稳仍然在进行之中，并非短期目标。线上获客不停歇，点击了解
当前房价仍处下跌通道，房企盈利压力大，潜在的存货减值和毛利率下降难以迅速缓解。四季度地产主线应如何选择？这个时间点是否可以关注商业地产的机会？
在房价未止跌、住宅市场仍陷调整的背景下，四季度地产主线需从“防御性”和“结构性”出发——商业地产，尤其是受益于美联储降息预期的港资商业地产板块，是相对更确定的选择，核心逻辑是“盈利压力小+外部流动性支撑”。
先明确当前住宅市场的盈利压力。房价下跌直接导致两大问题：一是存货跌价损失扩大，我们发现2012年全部A股地产上市公司，存货跌价损失仅有16.81亿元，而到2021年已经突破到814.16亿元，2022年达到1037.55亿元。然而2023年由于疫情管控放松，房企的存货跌价损失收敛到791.83亿元。
当前房价仍然在下跌区间，至今为止中国70大中城市新房价格已经连续下跌41个月。2024年年报，A股上市房企的存货跌价损失达到920.19亿元。
二是毛利率、净利率持续下行。从2024年报来看，A股上市房企整体的毛利率已经下降至14.6%，而净利率为-8.31%。这种盈利压力短期内难以终止，除非房价出现趋势性止跌，而从1-8月需求情况看，这至少需要一年以上的需求修复时间。
相比之下，商业地产（写字楼、优质零售物业）的优势正在凸显，尤其是受益于美联储降息预期的港资商业地产。
相比于住宅开发板块，商业地产的优势在于经营稳定性更强。商业地产的收益来自“租金+资产增值”，而非住宅的“销售回款”——2025年1-8月，全国办公楼竣工面积933万平方米，同比增长9.3%，核心城市（如北京、上海）优质零售物业出租率仍维持在90%以上，写字楼租金季度环比跌幅收窄至2%左右，远好于住宅销售的波动。
且商业地产的租户以企业为主，租期多为3-5年，现金流稳定性高于住宅的“一次性销售”。戳这里，了解线丨美联储降息预期对港资商业地产的利好
此外，市场预期美联储四季度将两次降息（10月、12月各25BP），市场预期联邦基金利率或从4%-4.25%降至3.5%-3.75%。
降融资成本：港资商业地产企业多有美元债等外币融资，降息将直接压低美元债利率，减少利息支出，优化财务表现，为股价打底。
强资产属性：港资商业地产公司，核心资产集中于大陆核心城市和香港核心商圈，保值性显著优于住宅，降息周期下更易成为资金“安全垫”，支撑资产价值。
提估值动力：港资商业地产公司普遍股息率较高，在美联储降息背景下优势更加明显。此外，降息降低收购门槛，外资对香港优质商业地产的收购需求将上升，带动交易活跃度与资产估值修复，直接利好相关港股标的。
综上，降息预期从“成本端减负、资产端保值、估值端提振”三方面发力，四季度港资商业地产港股的投资价值将更突出。
年四季度地产行业仍处于“调整期”：所谓“稳态”更多是局部指标的边际改善，未形成趋势性支撑；增量政策空间有限，“数据差博弈政策”的逻辑退潮；房价下跌通道下，住宅板块盈利压力难减，商业地产，特别是高股息且收益于美联储降息的板块，成为相对确定的主线。后续需重点关注两大信号：一是超长期特别国债是否在人口流入城市落地收储，二是美联储降息后外资对商业地产的配置节奏。若这两大信号不及预期，行业调整周期可能进一步延长。
