分化转型2025四季度不动产资本金融报告
发布日期：2026-01-01 04:19:22宏观经济呈现结构性修复态势，固定资产投资（不含农户）同比小幅下降2.6%，消费结构向服务化转型（服务零售额增长5.4%），但内需修复仍显脆弱；外部环境边际改善，中美经贸磋商取得进展（取消部分加征关税），美联储延续降息周期，为不动产市场带来边际支撑。
退市与整合推动不动产市场结构优化，板块延续调整态势退市与整合成为行业转型的重要抓手，主动退市（如大悦城地产私有化、五矿地产整合中冶置业）与被动退市（如上坤地产被取消上市地位）并存，推动资源向头部企业集中，优化市场结构。不动产板块四季度表现疲软，跌幅仅小于美容护理（-9.02%）、计算机（-7.66%）、传媒（-7.31%）及汽车（-6.89%），在31个一级行业中处于尾部区间。
细分市场表现不一，住宅商业承压、产业仓储分化住宅与商业板块普遍承压：住宅销售延续调整，租金加速下行，企业面临盈利恶化与债务攀升困境，头部长租公寓亦现退租风波；商业地产空置率上升、租金下滑，财务指标波动显著。产业园区与仓储物流则呈现差异化特征：产业园区中，数据中心运营相对稳定，而传统园区租金与入住率持续下滑，企业探索“基地+基金”模式转型；仓储物流市场趋稳，政策推动绿色与数字化转型，但财务修复乏力。整体而言，行业在政策支持与市场压力中寻求转型平衡。
地产债融资“境内外分化”，优质房企拓展多元化融资渠道近3年境内债券融资成本虽有波动但整体处于相对低位，2022-2023年维持0.52%-0.64%的极低水平，2024年跳升至1.98%，2025Q1达2.53%的峰值后回落，12月回升至2.13%；而境外融资成本始终为境内的4-10倍（2025Q4为4.3倍），2025Q4攀升至9.21%，主要是境外投资者对行业风险担忧及美元利率波动推高。如华润置地39亿美元中期票据计划获批并发行两笔票据，复星国际时隔四年重返欧元债市场，大悦城申请50亿元固定资产银团贷款，融资通道逐步畅通。
不动产信托财产登记试点再扩容，核心资产成市场聚焦重点继北京、上海、天津、广州、厦门之后，11月江苏金融监管局等4部门联合印发通知，在南京、苏州两市开展不动产信托财产登记试点，苏州迅速完成江苏省首单登记；大宗交易呈现“政策创新驱动保障房融资、专业不动产基金布局”特征，如广州安居集团发行数字人民币托管CMBS、富隆智地基金竞得租赁住房项目，高和资本与英格卡购物中心合作设立专项不动产基金，持有北京、无锡、武汉三座荟聚购物中心。
不动产市场延续调整，销量价格分化明显。四季度以来，不动产市场延续调整态势，销量受高基数影响同比承压，价格跌幅呈现结构性分化特征。2025年1-11月，全国商品房销售额、销售面积分别同比下降11.1%、7.8%，累计降幅较前10月扩大1.5、1个百分点；其中11月单月销售额、销售面积同比分别下降25.1%、17.3%，双位数降幅符合高基数下的市场预期。
外部环境边际改善，机构布局认可长期价值。近期外部环境呈现缓和态势，政策预期升温为不动产市场带来边际改善信号，机构投资者的布局更显示出对中国不动产长期价值的认可。中美经贸磋商取得进展，美方取消针对中国商品加征的10%“芬太尼关税”，24%“对等关税”暂停一年，中方相应调整反制措施；同时，美方暂停实施出口管制50%穿透性规则及对华海事、物流和造船业301调查措施一年，贸易摩擦的缓和降低了外部不确定性，有利于不动产市场的资金面与信心修复。
美联储9月降息25个基点至4.00%-4.25%，12月11日再度下调25个基点至3.50%-3.75%，为年内第三次降息，也是2024年9月启动降息周期后的第六次降息。受此影响，美元指数收盘下跌0.43%，创9月16日以来的最大跌幅，反映出降息决策直接使美元承压，与此同时，美元资产的吸引力今年也出现下滑。
在此背景下，国际不动产资管巨头凯德投资宣布完成凯德投资中国商业人民币基金I期（CRF I）的募集，总规模达10亿元人民币，并引入多家本土机构投资者；该基金将重构凯德MALL•新都心项目的资本结构，将其作为种子资产注入，实现价值释放。
此前，凯德投资中国产业园基金IV期已于9月完成募集，规模17.4亿元人民币。凯德的持续布局反映了机构投资者对中国商业地产长期价值的认可，通过人民币基金平台整合优质资产，不仅为房企提供了多元化融资渠道，也推动不动产市场的资本结构优化与价值发现。
宏观金融政策协同发力效应逐步显现，适度宽松的货币政策仍有实施空间。今年以来，宏观金融政策协同发力的效果逐步释放，不动产及相关产业链融资需求呈现边际改善迹象。
从社会融资规模数据来看，2025年前十一个月累计增量达33.39万亿元，同比多增3.99万亿元，其中政府债券净融资13.15万亿元、企业债券净融资2.24万亿元，分别同比多增3.61万亿元和3125亿元，直接融资对实体经济的支持力度显著提升。这一结构优化反映出，政策协同推动下，金融资源正更高效地流向实体经济重点领域，直接融资渠道的扩容为企业提供了更多元化的资金来源，缓解了传统信贷依赖。
四季度，政策性金融工具的落地进一步撬动了基建领域投融资需求。11月份，政策性银行负债规模明显扩张，带动资产端信贷投放节奏加快，表现为企业中长期贷款收窄降幅，基建领域资金保障得到强化。这说明，政策性金融工具在“补短板、稳投资”中发挥了关键作用，通过杠杆效应激活了基建项目的资金循环，为宏观经济稳定运行提供了重要支撑。
房价延续调整态势，政策优化助力止跌回稳。2025年全国房地产市场整体维持调整格局，四季度以来新房销售边际弱化，二手房持续“以价换量”。11月70城新房及二手房价格指数环比分别下降0.4%和0.7%，其中新房跌幅较10月收窄0.1个百分点，二手房跌幅未改；同比跌幅分别扩大0.18和0.3个百分点。
《“十五五”规划建议》明确“推动房地产高质量发展”，提出清理住房消费不合理限制性措施，多地通过放松限购、优化公积金等政策释放积极信号，市场仍处于“止跌回稳”的进程中。
重点城市零售物业空置率表现分化，租金普遍下行。北京、上海、广州、深圳四个重点城市优质零售物业空置率表现分化，三季度租金均呈小幅下降态势。空置率方面，北京从上半年的7.5%升至7.7%，上海从8.6%升至8.8%，深圳从4.1%升至4.6%，均小幅上升；广州则从7.3%降至7%，空置率有所下降。租金方面，四个城市首层租金均有小幅下降，北京从上半年的30.8元每平方米每天降至30.6元，上海从31.9元降至31.7元，广州从21.9元降至21.4元，深圳从18.1元降至18元。
广州零售物业市场因新增供应与拆迁影响，空置率下降。例如三季度，番禺长隆的K11 Select开业，营业面积约8.1万平方米，白云区百信广场拆迁0.8万平方米，优质零售存量减少。不过，随着2025年第四季度广州万博、金融城和芳村等地的多个项目新增供应投入市场，在新项目和新商圈的竞争下，传统商圈老旧项目的租金仍可能会下调。
商业地产企业偿债能力呈现阶段性波动，离岛免税市场机遇显现。净负债率均值在2022年至2024年逐步上升，从负5.34%升至5.37%，2025年一季度大幅下降至负22.69%，二季度反弹至9.10%，三季度再次回落至负19.53%，显示企业负债结构在不同时期主动或被动调整。已获利息倍数均值2022年至2023年稳定在7.48至8.51倍，2024年降至5.07倍，2025年一季度骤升至67.04倍，二季度回落至53.51倍，三季度进一步降至6.23倍，表明短期偿债能力在2025年前两季度因利息支出减少或盈利临时改善而增强，但三季度回归常态。
不过，转机也隐约可见。12月18日海南正式封关，在政策扶持下离岛免税市场预计仍有较大增长空间。随着海南旺季的到来以及离岛免税品类的扩充，有望为中国中免等商业不动产企业的未来业绩提供有力支撑，为行业带来新的发展契机。
数据中心运营表现相对稳定，收入与计费率波动中保持韧性。数据中心单方收入在2024Q1至2025Q3期间呈现波动特征：2024Q3达381.70（阶段性高点），2024Q4回落至365.41，2025Q2回升至390.79（近两年峰值）后，2025Q3再次降至368.01，整体波动幅度可控。签约率维持高位，2024Q1-Q3稳定在92.5%-92.7%，2025Q1微降至90.9%后，Q2-Q3逐步回升至92.3%，显示客户需求基础稳固。计费率2025Q1-Q2连续上升（75.98%、77.53%），Q3回落至74.43%，反映实际使用效率短期提升后回归常态，但整体仍高于2024年水平，支撑单方收入韧性。
产业园区面临需求收缩压力，租金与入住率持续下行。产业园区单方租金从2024Q1的130.8元/平方米逐季下降至2025Q3的105.0元/平方米，累计降幅达19.7%；入住率同步下滑，从2024Q1的83.40%降至2025Q3的69.5%，累计下降13.9个百分点，显示市场需求疲软，空置压力加剧。租金与入住率的持续双降，反映产业园区面临企业入驻意愿减弱、竞争加剧或区域产业结构调整等挑战，运营压力显著大于数据中心。
数据中心与产业园区运营分化明显，前者稳定性优于后者。数据中心虽然收入存在波动，但高签约率（持续超90%）和计费率（2025年前两季度提升）支撑其抗风险能力；产业园区则因租金与入住率的持续下行，暴露需求端的疲软问题。数据中心通过计费率提升，部分对冲了收入波动，而产业园区尚未出现企稳信号，需关注其后续招商策略调整及市场环境变化对指标的修复效果。
2025年全国仓库市场租金下跌趋势放缓，空置率整体稳定。全国仓库平均租金当月值从2025年1月的23.21元/平方米/月逐月微降至11月的23.16元/平方米/月，累计降幅仅0.22%，整体保持平稳；但租金同比仍持续负增长，1月同比-0.47%，11月同比-0.26%，跌幅较年初收窄0.21个百分点，显示租金下跌速度放缓。全国仓库空置率当月值基本稳定在16.45%-16.51%区间，11月较1月微升0.06个百分点；空置率同比波动较小，1月为0，11月为0.24%，未出现明显恶化，空置压力整体可控。
主要城市仓库租金跌幅收敛，空置率逐月上升但同比边际改善。主要城市仓库平均租金当月值从1月的23.79元/平方米/月降至11月的23.46元/平方米/月，累计降幅1.39%，大于全国水平；租金同比跌幅从1月的-2.18%收窄至11月的-1.51%，收敛幅度0.67个百分点，改善速度快于全国。主要城市空置率当月值从1月的14.9%逐月攀升至11月的15.94%，累计上升1.04个百分点，空置压力较全国更明显；但空置率同比波动较大，1月为-2.49%，11月收窄至-0.38%，后期接近持平，显示主要城市的空置压力边际缓解。
综合来看，2025年仓库市场呈现“全国稳、主要城市分化”的特征。 全国市场租金下跌趋缓、空置率稳定，整体运行平稳；主要城市虽租金跌幅更大、空置率上升，但同比指标均呈现收敛或改善迹象，反映核心城市市场压力逐步缓解。后续需关注租金同比转正及空置率企稳的信号，以判断市场是否全面修复。
不动产信托财产登记试点正逐步扩大覆盖范围，遗嘱信托与资产盘活成为此轮试点推进的核心突破方向。继北京、上海、天津、广州、厦门之后，11月，江苏印发《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》，明确在南京、苏州两市开展试点。试点扩容后，苏州完成江苏省首单不动产信托财产登记，为后续业务落地奠定了实践基础。
除了新增试点城市，现有试点的政策延续性与深化力度也在强化。12月16日，北京金融监管局官网发布消息，为持续推动不动产信托财产登记试点向纵深发展、进一步扩大政策惠及面，该局与北京市规划自然资源委决定将北京市试点有效期延长至2028年12月31日，旨在通过政策持续优化，在遗嘱信托、资产盘活等核心领域取得更大突破。
银行融资规模收缩，结构优化。银行借款作为房地产企业最主要的融资渠道，近年来呈现规模持续收缩但阶段波动性回升的特征。从数据来看，2022年银行借款规模为478.60亿元，2023年降至461.36亿元，2024年进一步缩减至417.82亿元，2025年第一季度降至384.00亿元，显示行业流动性压力持续传导至传统信贷领域。然而，2025年第二、第三季度银行借款规模反弹至432.49亿元，第四季度又回落至377.28亿元，反映出政策托底与市场自救的双重作用。
一方面，房地产市场低迷导致银行风险偏好下降，开发贷审批更为审慎；另一方面，政策通过“保交楼”专项借款、房企流动性支持工具等措施阶段性缓解了头部企业的融资压力。但整体收缩趋势表明，银行体系对地产行业的信用扩张已进入审慎管理阶段，融资功能从“规模扩张”转向“结构优化”，资金更多流向财务稳健的优质房企。
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