不动产市场延续调整态势核心资产成聚焦重点
发布日期：2026-01-19 09:33:15在12月25日观点指数研究院发布的《分化转型 2025四季度不动产资本金融报告》中，我们发现市场延续调整态势，企业通过股权架构调整、营销模式优化和扩展投资布局等方式提升竞争力。
房价延续调整态势，政策优化助止跌回稳。2025年全国房地产市场整体维持调整格局，四季度以来新房销售边际弱化，二手房持续“以价换量”。11月70城新房及二手房价格指数环比分别下降0.4%和0.7%，其中新房跌幅较10月收窄0.1个百分点，二手房小幅下跌；同比跌幅分别扩大0.18和0.3个百分点。
《“十五五”规划建议》明确“推动房地产高质量发展”，提出清理住房消费不合理限制性措施，多地通过放松限购、优化公积金等政策释放积极信号，市场仍处于“止跌回稳”进程中。
住宅不动产财务承压，债务指标波动明显。行业财务压力显著，债务水平及偿债能力波动明显。净负债率逐步回升（2022-2023年从80.93%降至76.57%，2024年回升至81.83%，2025年三季度达93.14%）；已获利息倍数随盈利波动（2022年11.65，2023年降至1.12，2024年回升至2.92，2025年三季度降至1.86）。盈利水平呈下行趋势，EBITDA利润率2024年转负（-1.01%），2025年三季度为-7.31%；摊薄ROE2023年转负（-1.60%），2024年降至-11.77%，2025年三季度收窄至-4.90%；销售毛利率2024年降至11.11%，2025年三季度略有回升但仍低于2022-2023年水平。
面对挑战，企业通过股权架构调整与营销模式创新突围。保利发展将“保利集团-保利南方-保利发展”三级持股模式简化为“保利集团-保利发展”二级直接管控，减少决策链条，强化集团战略管控能力。
联发集团聚焦新青年客群，推出“地产+家居”一体化服务模式，在厦门、上海等四城推进6个新青年好房子样板项目，融合红星美凯龙设计能力与自身开发优势，形成从购房到家居装饰的全链条服务，构建差异化竞争力。
重点城市零售物业空置率表现分化，租金普遍下行。重点城市零售物业空置率表现分化，租金普遍下行。北京受社销总额增长乏力影响，业态分化显著（男/女装新开店铺提升，运动户外放缓，高奢低迷），外围商圈调改致空置率小幅上涨，购物中心首层租金加速下行；深圳因大悦城、前海冰雪世界等新增供应入市，空置率上升；广州因K11 Select开业、百信广场拆迁（新增8.1万平方米供应、拆迁0.8万平方米），空置率下降，但2025年第四季度万博、金融城等新增供应将加剧传统商圈租金压力。
写字楼市场租金均有不同程度下降，上海虽迎来82万平方米新增供应，但金融业、TMT与消费品零售业升级搬迁带来租赁需求增长，政策创新（《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》）支持存量资产转型；深圳甲级写字楼业主延续“以价换量”策略，租金进一步调整。
商业地产企业偿债能力阶段性波动，离岛免税市场机遇显现。净负债率均值2022-2024年逐步上升（从负5.34%升至5.37%），2025年波动下降（一季度负22.69%，三季度负19.53%）；已获利息倍数均值2024年降至5.07倍，2025年前两季度因利息支出减少或盈利临时改善骤升（一季度67.04倍），但三季度回归常态（6.23倍）。
盈利指标下滑显著，EBITDA利润率2024年降至19.97%，2025年三季度跌至5.68%；摊薄ROE均值2024年降至2.42%，2025年各季度继续下降；销售毛利率均值2025年一季度骤降至31.57%，三季度再次降至32%，反映核心业务盈利水平持续收缩。
不过，转机也隐约可见。12月18日海南正式封关，在政策扶持下离岛免税市场预计仍有较大增长空间。随着海南旺季的到来以及离岛免税品类的扩充，有望为中国中免等商业不动产企业的未来业绩提供有力支撑，为行业带来新的发展契机。
产业园区类不动产中，数据中心运营相对稳定，2024Q1-2025Q3单方收入波动（2025Q2达390.79峰值，Q3回落至368.01），签约率维持高位（90.9%-92.7%），计费率整体高于2024年水平；产业园区面临需求收缩压力，单方租金从2024Q1的130.8元/平方米逐季下降至2025Q3的105.0元/平方米（累计降幅19.7%），入住率从83.40%降至69.5%（累计下降13.9个百分点），租金与入住率持续双降，运营压力显著大于数据中心。
高负债与盈利弱化交织，企业探索“基地 + 基金”模式。企业面临高负债与盈利弱化双重压力。净负债率均值从2022年65.31%升至2024年84.20%，2025年各季度进一步攀升至96.65%（Q1）、97.39%（Q3），偿债压力加剧；核心盈利能力波动显著，EBITDA利润率2025年Q1骤降至26.25%，Q3再降至31.37%；摊薄ROE均值从2022年7.31%持续下滑至2025年Q3的0.89%；销售毛利率均值从2022年20.53%降至2025年Q3的18.21%，成本控制或产品定价能力面临压力；已获利息倍数均值2024年降至3.11倍，2025年Q2大幅降至1.89倍，短期偿债风险上升。
部分企业探索“基地+基金”模式缓解压力。以上海市北高新股份有限公司为例，其投资4000万元参与设立中保投信思创（嘉兴）股权投资合伙企业（占18.10%份额），主要针对未上市企业上海思朗科技股权，旨在获取中长期投资回报，拓展收入来源；同时通过产业投资与招商引资协同，改善财务状况，提升竞争力。
2025年全国仓库市场租金下跌趋势放缓，空置率整体稳定。2025年仓储物流市场趋稳，全国仓库市场租金下跌趋势放缓（1月23.21元/平方米·月降至11月23.16元/平方米·月，累计降幅0.22%），空置率稳定在16.45%-16.51%区间；主要城市仓库租金跌幅更显著但收敛（1月23.79元/平方米·月降至11月23.46元/平方米·月，累计降幅1.39%），空置率逐月上升但同比边际改善（11月空置率15.94%，同比收窄至-0.38%）。
政策层面，国家发改委《关于推动物流数据开放互联有效降低全社会物流成本的实施方案》推动数据融合，预计降低物流成本1-2个百分点；商务部《关于拓展绿色贸易的实施意见》引导绿色物流装备（新能源车辆、智能仓储节能系统），京东、顺丰、万纬物流等企业已加速布局，绿色转型成新方向。
财务指标修复力度较弱，反映物流行业整体需求疲软。行业财务挑战犹存，盈利修复乏力。负债水平先升后降（净负债率均值2022年9.78%升至2024年15.28%，2025年Q1骤降至-6.30%，Q3再降至-9.02%）；核心盈利指标大幅下滑，EBITDA利润率均值2022年51.98%降至2024年-15.66%，2025年Q3仅回升至1.46%；摊薄ROE均值2022年11.58%降至2025年Q3的0.12%；销售毛利率均值2022年26.60%降至2025年Q3的10.55%，成本控制压力凸显；偿债能力阶段性改善，已获利息倍数均值2025年Q1升至23.93倍，Q3再升至36.14倍，但盈利稳定性不足制约长期偿债能力。
面对市场和财务双重挑战，企业通过加大投资提升服务竞争力。11月28日中储股份发布公告，其全资子公司中储钢超科技（武汉）有限公司计划投资11.29亿元建设中储（三江港）生产服务枢纽基地项目（一期），建设用地约498.4亩，总建筑面积20万平方米，建设期4年，旨在整合资源、提高运营效率、降低成本，增强市场竞争力。
险资加速布局核心商业资产，追求长期价值。中国人寿向合营企业增资不超过33亿元，用于颐堤港二期项目（建筑面积约56.5万平米，涵盖超甲级办公楼、开放式街区、高端酒店等业态），该项目位于北京核心地段，预计2026-2028年陆续开业。作为保险资金，中国人寿选择核心地段的综合型商业综合体，正是看重其“长期稳定租金收入+资产增值”的特性——此类项目抗周期能力强，符合保险资金对“低风险、高现金流”的配置需求。
资管机构合作设立基金，聚焦优质商业项目。高和资本与英格卡购物中心（INGKA Centres）合作设立专项不动产基金，持有北京、无锡、武汉三座荟聚购物中心。而英格卡（宜家母公司）的产业背景，为项目提供了稳定的运营支撑，高和资本则通过基金模式整合资源，实现“产业资本+金融资本”的协同——这种“精细化定位+产业协同”的模式，正在成为商业不动产投资的新方向。
江苏省气象台1月18日9时40分发布寒潮黄色预警受强冷空气影响，预计19-21日，徐州、宿迁、淮安、扬州、泰州、南京、镇江和常州地区48小时最低气温将下降10℃左右，连云港、盐城、南通、无锡和苏州地区48小时最低气温将下降8~9℃，并伴有陆上7-8级，江河湖库及近海海面8-9级的
近日，江西鹰潭、黑龙江齐齐哈尔、陕西宝鸡、辽宁鞍山等四地市委主要领导调整：王亚联任鹰潭市委书记；陈晓勇任宝鸡市委书记；闫红蕾任齐齐哈尔市委书记；吴开华任鞍山市委书记。
男子在飞机上熟睡30分钟，醒来后信用卡和现金都没了，落地10分钟收到盗刷短信
【来源：陕西都市快报】“在飞机上睡了30分钟，醒来后信用卡和现金都没了，下飞机十分钟就收到盗刷信息。”近日，有网友在社交平台发帖称，自己搭乘曼谷飞往吉隆坡的航班时，疑似遭遇了一起机舱盗窃事件。
新华社约翰内斯堡1月18日电（记者靳博文）南非北部地区近期持续强降雨引发洪灾，造成至少37人死亡、数千户房屋受损，南非国家灾难管理中心18日宣布该国进入“国家灾难状态”。
降雪时间线来了！河南将迎寒冷“暴击”，局部暴雪，有短时冻雨！“冰冻模式”超长待机
今天开始，寒潮过程将自北向南影响我国，中东部地区将出现入冬以来最强雨雪冰冻天气过程，部分地区有冻雨，南方地区会出现猛烈降温。
由中央纪委国家监委宣传部与中央广播电视总台央视联合摄制的电视专题片《一步不停歇 半步不退让》，1月11日晚播出第一集《纠风治乱为民》。
日前，河南省教育厅正式发布《2025年撤销高校教师资格行政处罚》的通报，依法对省内五名高校教师作出撤销教师资格的处理。其中，两人因违反师德师风被撤销资格，五年内不得重新申请认定；三人因触犯刑法被剥夺资格，终身不得重新申请认定。该处罚给全体教师敲响警钟。
老张今年58岁了，是个退休教师，平时身体挺硬朗，除了有点高血压，也没啥大毛病。最近天气转凉，老张像往常一样，吃完饭就想着泡个热水澡，然后舒舒服服地睡一觉，可刚从浴缸里出来，他就觉得一阵头晕，紧接着眼前一黑，倒在了浴室地上。
近日，教育部印发通知，决定认定326个县（市、区）为2025年第一批义务教育优质均衡发展县。其中，河南11个县（市、区）入选，其中郑州金水区和中牟县入围。
#我的年度菱感记忆#在河北某个县城修理厂，李师傅正在更换星光730的发电机。整个过程他只用了17分钟，比同级别其他车型快一倍。“这车的设计就是为了好修，”他指着发动机舱说，“该留扳手空间的地方都留足了。”发动机舱的布局堪称维修友好型设计的教科书。
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