2024资产价格在下行通道中寻求新平衡睿和研究
发布日期：2024-08-04 21:32:23将于第八届中国不动产资产管理峰会上正式发布。白皮书将从宏观经济、资产证券化、不动产各赛道运营表现等维度，详细总结2023，展望2024新变化。
2023年，是疫情后恢复经济的第一年。从全年租住、零售、办公、产业和投融资几个领域的表现来看，并未出现预期中的大幅度恢复性增长。从行业信心来看，一季度的期待、二季度的迷茫、三季度的调整，到年末大家已接受新市场格局带来的变化，放下曾经的辉煌，在谨慎乐观中接了地气。但发展和创新依然是“活下来”的主旋律。
一方面，当前的库存周期已接近底部，经济筑底的信号显现。但由于不同领域的库存周期错位，供需改善程度不一，导致恢复转型的速度并不均衡。经过两三年的资产价格回调，资产泡沫已经被大幅度挤出，但不排除未来两年资产价格进一步下探。只有资产价值回归价值本身，周期性探底才能结束。
另一方面，从金融支持到行业结构性调整，国家对于房地产行业转型的决心日愈清晰。同时，对于人工智能、数字经济、新能源等新兴产业的扶持力度增加，也逐渐促进产业升级迭代的实现。在这一进程中，存量不动产空间正在与各产业逐渐实现“空间+内容+科技”的新模式。
转型无疑是痛苦而艰难的，但“下降之路和上升之路是同一条路”。睿和智库认为，2024年不动产资管市场有望迎来跌幅收窄，大宗交易也或将出现交易新高峰。
12年的发展，租住不动产行业经历了萌芽期（以2011年自如成立为始，2011-2014年）——爆发增长期（2015-2018年）——格局清晰期（2019年至今）。中国式租住具有明显的民生与市场化兼容的特征，也决定了这一行业必然走向“高度头部化+高度长尾化”的市场格局。
2021年是中国租住不动产市场的分水岭，重要标志是政策的清晰引导。此前，租住赛道游弋在主流房地产边缘；此后，随着房地产断崖式下调，具备穿越周期特点的租住不动产，逐渐走上主流。
在政策方面，一方面是保障性租赁住房，作为国家在租赁住房领域的重要导向。“十四五” 期间全国870万套（间）的计划新增，预示着其巨大的市场空间；另一方面，保租房公募REITs的推出，为重资产类租住产品提供了清晰的退出路径。
总结2023年的租住市场，可谓是房地产行业的一枝独秀。根据睿和智库长期跟踪研究，当前赛道头部企业分野清晰：市场化公寓企业凭借超强的柔性运营服务能力，未来将长期活跃在市场上，以专业能力服务资管机构；房企背景的运营企业未来会以“重轻结合”的方式，与主业既协同又独立发展；而各地城投平台和央企军团则更多的担当保租房的开发、建设、运营重任。
首先，重资产项目的并购陷入困境，其核心痛点是资产价格与运营收益不匹配。随着存量资产价格泡沫的持续挤压，企业对于项目的运营能力进一步提高，并购有望在未来2-3年增加。
其次，2023年大多数公寓运营企业均选择大力度拓展轻资产服务，但收效并不明显。根据睿和智库的调研，一方面是资产方项目运营收益预期与运营方根据市场调研后承诺的收益不匹配；另一方面，除以入口流入为主的一线和强二线城市的租金水平较高以外，大多数弱二线及三四线城市受限于租住需求，整体租金水平相对较低，也会影响整体运营收益水平。
再者，运营方与资产方视角中的“资管”方式并未达成一致，目前仍处于双方探讨摸索中。主流品牌型资管机构在2023年乃至未来几年是资产收购主力，但大多把眼光聚焦在北京、上海两个城市，导致京沪两地市场的服务竞争异常激烈。而其他城市的基金方和资管方企业尚不成熟，运营方与资产方的沟通、链接尚不紧密。这部分在市场的长周期中，还有很多机会静待挖掘。
从近些年的数据统计及供需关系图来看，商办市场整体供应已回到2005年同期水平。受制于新兴产业发展速度的影响，市场需求侧持续疲软，新增供应量较大的一二线城市，商办市场空置率会被迅速拉高。
此外，据Wind数据统计，2021-2022年我国工业用地供应土地规划建筑面积约49.66亿方，“增量”持续叠加“存量”，未来产业园区将面临长期供过于求的局面。
综上，持续的供给和恢复缓慢的需求加剧了市场的竞争，商办楼宇及产业园区的空置率高企、同质化竞争严重，将成为新周期政府端、市场端都面临的挑战。
睿和智库认为，短期来看，商办楼宇市场的高空置率将利好租户方，预计四季度租金水平或将继续下跌。长期来看，随着企业效益的回暖、市场需求的恢复等，预计一线城市办公租赁市场将优先企稳。
产业园区作为产业发展的重要载体，未来要以运营服务为核心，为产业成长提供有价值的专业服务。
而在产业园区场景中，我们面临的角色非常多元化，企业、园区开发运营商、各类服务商以及其它相关机构共同构成产业服务生态。园区开发运营商作为该生态的整合者，更要以运营服务为核心，推动产业成长提速，从而为区域经济创造增量价值，从增量中取酬，进而实现可持续的发展。
消费领域，随着二季度国内稳增长政策持续加码，三季度在“节假日经济”刺激下，消费复常对经济的拉动作用回升。统计局数据显示，前三季度社会消费品零售总额同比增长6.8%，服务零售额增长18.9%。
其中，三季度消费对经济增长贡献率提升至94.8%，拉动GDP增长4.6个百分点，内需作为经济复苏的压舱石作用明显。
聚焦在零售不动产板块，结构性复苏同样在实体零售业中呈现。以餐饮、娱乐等为主的消费需求主导市场去化，消费者市场活跃度的回升，正在修复商业地产市场基本面，供需两端的关键指标正逐步改善。相关数据监测，2023年前三季度购物中心场日均客流1.85万人。其中，三季度突破2.2万人，是近五年客流表现最好的一个季度。
但客流回归背后是更加理性的消费者，“消费降级”的话题甚嚣尘上，消费信心的恢复仍然是一个长期的过程。参考上世纪90年代日本消费市场复苏路径，在整体居民理性消费化的同时，也存在结构性升级的支线：带有悦己需求的低客单商品，以及功能升级的商品仍有溢价空间。
此外，从消费分层的趋势来看，当下年轻消费者对功能性产品的诉求有返璞归真趋势，不再盲目追求品牌、高价、新鲜、奢侈等外在标签，而是注重性价比、实用性及品质等内在价值。同时在承载、寄托“情绪、价值观”的兴趣消费上，表现出越来越强的“肯花”意愿。
今年上海市大宗交易最为活跃，物业类型呈现多元化的态势，主要是房企为缓解资金压力，继续出售各类物业。
但从整体来看，2023年二季度房地产大宗交易金额迎来近三年的历史新低，成交总额为286.0亿元，环比下降45.9%，同比下降48.7%。说明目前我国房地产市场仍处于深度调整期，投资者信心并未得到有效修复。
反映到REITs市场，截至2023年11月，29只公募REITs累计收益率均为负值，平均下跌17.67%，其中有17只产品跌破发行价。
从境外成熟REITs市场的发展历程来看，也曾经历在市场发展初期市值偏小和波动较大的阶段。而我国自2021年6月21日沪深交易所首批基础设施公募REITs上市以来，调整幅度较大，距离成熟市场相去甚远。
相关研究表明，地产行业景气度对公募REITs收益率有显著的正向影响，公募REITs二级市场价格涨跌与其所持有的底层不动产的价格涨跌具有高度的同质性。
所以，我国公募REITs市场逐步走向成熟，阶段性政策或许可以起到更好的过渡和平滑作用。但从长期来看，政策端加速周期轮动是必然，市场端仍需在政策加持下，尽快实现经济和行业内生动能的恢复。
站在未来看当下，2023年的主题词是“重塑信心”。我们需要接受任何行业周期性振荡带来的信心缺失。而修复信心的方式，既需抬头看路，即大势的走向，更要低头内观，立足于自身的能力和偏好。我们看到，大多数企业的组织架构，从过去的5年调整一次，到现在的每半年调整一次。这些举措，无不代表着企业修复和重塑信心的不断尝试。
展望2024，睿和智库建议，谨慎乐观，在关注企业经营现金流的同时，小步慢走，布局长未来。
