房地产市场报告-2024不动产市场展望
发布日期：2024-08-23 12:46:292024不动产市场展望明源不动产研究院目录contents1、摘要.........................................................................................................................012、宏观趋势:经济减速换挡，不动产发展转型势在必行..........................................................023、行业洞察:从房地产到不动产，行业发展新模式加速构建.................................................04-3.1开发板块:政策支持下，预期恢复仍是重中之重...............................................................06-3.2保障性住房:重磅政策强力加持，保障房仍为确定性行业赛道......................................08-3.3城市更新:城市发展步入存量提质阶段，城市更新大时代来临.......................................10-3.4建设板块:把握城市建设发展新主线，基建投资迎来拐点...............................................12-3.5产业园区:政策利好助推产业园区体量向上、运营向优...................................................14-3.6商办&写字楼:办公需求修复，消费基础设施REITs带来新机遇....................................16-3.7数字化发展:深化数实融合，推动不动产行业高质量发展..............................................184、总结........................................................................................................................205、研究院动态............................................................................................................21摘要01宏观趋势.我国宏观经济回升向好的基本态势没有改变，2024年中国经济仍将逐渐修复，但同时需要注意城镇化率放缓、人口结构改变的不争事实。行业洞察.以新房销售为主的传统开发逻辑不再适用。在外部政策利好、内部持续变革的双重推动下，房地产不断向不动产迈进，并积极探索行业发展新模式。开发板块建设.2023年基本面数据预期下滑，2024年有望期待政策的后发作用力，推动“销售-融资-投资”链路持续。.随着“三大工程”的加速推进，预计2024年基建投资增速或将延续回升态势，新基建投资将持续扩大，民间投资增速有望企稳回升。保障性住房产业园区.重磅政策、资金强力加持，住房保障体系将坚持“以租为主”的基本方向，逐步探索配售型保障房建设，形成“两租一售”的保障体系。.高质量发展背景下，产业园区作为经济重要助推器，应注重调动市场活力、扎根细分领域、打造专业壁垒。城市更新商办&写字楼.伴随我国城市发展步入存量提质新阶段，城.写字楼需求来源由增量驱动转变为存量驱动，市更新迎来黄金时代。2024年城中村改造项目的逐渐完工带来更多优质空间，吸纳量作为国家三大工程之一，将为行业和企业带来新的曙光。压力增加，租金回归理性。数字化发展.2024年数字化建设顶层设计叠加创新科技的关键性突破，将加速数字经济和实体经济融合发展，推动不动产行业进入高质量发展的新篇章。2024不动产市场展望,01摘要AbstractAbstract02宏观.趋势宏观政策：坚持稳中求进、以进促稳、先立后破我国经济向好趋势没有改变，2024政策端更加注重同向发力2023年12月12日中央经济工作会议表示，2023年是我国“经济回升向好，高质量发展扎实推进”的一年。但有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点，外部环境更加复杂、严峻以及不确定性上升，都是我国经济进一步回升向好需要克服的困难和挑战。然而需要肯定的是，我国发展面临的有利条件强于不利因素，经济回升向好、长期向好的基本趋势没有改变。2024年经济工作目标在坚持稳中求进的总基调下，将“巩固和增强经济回升向好态势，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”。2024年宏观政策将在“稳中求进、以进促稳、先立后破”的总思路下，更加注重政策质量、效益与合力。在分别满足“积极的财政政策要适度加力、提质增效”、“稳健的货币政策要灵活适度、精准有效”的基础要求上，更加强调政策的一致性，确保“同向发力、形成合力”。近三年中央经济工作会议宏观政策对比类别2021年2022年2023年总体思路.明年经济工作要稳字当头、稳中求进.宏观政策要稳健有效，财政政策和货币政策要协调联动，跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合.明年要坚持稳字当头、稳中求进.继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力.明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础.加强政策工具创新和协调配合.加强宏观政策取向一致性.强化政策统筹，确保同向发力，形成合 力 财政政策 .积极的财政政策要提升效能，更加注重 精准、可持续。要保证财政支出强度， 加快支出进度 .实施新的减税降费政策 .坚决遏制新增地方政府隐性债务 .积极的财政政策要加力提效 .保持必要的财政支持强度，优化组合赤 字、专项债、贴息等工具，在有效支持 高质量发展中保障财政可持续和地方政 府债务风险可控 .要加大中央对地方的转移支付力度，推 动财力下沉 .积极的财政政策要适度加力、提质增效. 用好财政政策空间…优化财政支出结构. 合理扩大地方政府专项债券作为资本金 范围 .落实好结构性减税降费政策 货币政策 .稳健的货币政策要灵活适度，保持流动 性合理充裕 . 引导金融机构加大对实体经济特别是小 微企业、科技创新、绿色发展的支持 .稳健的货币政策要精准有力 .保持广义货币供应量和社会融资规模增 速同名义经济增速基本匹配 .强化金融稳定保障体系 .稳健的货币政策要灵活适度、精确有效. 发挥好货币政策工具总量和结构双重功 能，盘活存量、提升效能 . 引导金融机构加大对科技创新、绿色转 型、普惠小微、数字经济等支持 .促进社会综合融资成本稳中有降 资料来源：公开资料整理、明源不动产研究院 z 2024不动产市场展望 宏观趋势 Macro Trends 02 宏观经济减速换挡 不动产发展转型势在必行 MacroTrends 宏观.趋势 。2 宏观数据：正视绝对性的放缓，明晰趋势性的转型 GDP增速：经济恢复是大势，增速放缓也是高质量发展要求下的必经之路 从三驾马车分季度的贡献率数据来看，随着疫情疤痕效应的逐渐消退，消费活动在政策刺激下开始反弹，基建及 制造业稳健增长，出口放缓但结构性调整，拉动我国2023年GDP同比增长5.2%，论证了我国宏观经济运行的回升向好 态势。展望2024年，基于高质量发展要求和增速换挡时代背景，根据权威预测，我国经济增速或将小幅放缓至5.0% ，同时消费将成为拉动经济增长的主要动力。 城镇化率：正视城镇化率放缓的自然规律，寻找新阶段下不动产行业的发展方向 从典型国家城镇化率情况来看，美国、日本、韩国在城镇化率快速上升达到一定阶段后，均开启了长达几十年的缓慢 增长阶段。2023年底我国城镇化率已达到66.16%，结合三国城镇化发展规律，我国城镇化率仍有一定提升空间，但同时 增速将放缓也是不争的事实。进入城镇化率平稳增长阶段后，对于不动产行业而言，行业容量依旧，但是产品内容需要 变化。 人口：人口红利消失、结构倒三角化，也是对不动产行业变革的一次敦促 2022年我国人口自然增长率开始转负，出生人口自1950年后首次跌破千万； 2023年末我国总人口14.1亿人，较2022 年再减少208万人，延续自1961年以来的再次负增长。人口红利消失，伴随着低出生率、高老龄化率的双重影响，我国人 口结构也正经历着“正三角”向“倒三角”的转变。人口总量减少、结构调整不仅将制约经济增长，对不动产行业而言，也意味 着其产品和业态的更新变革迫在眉睫。 数据来源：国家统计局、 wind、明源不动产研究院 2024不动产市场展望 。 中国人口增长及人口结构分布情况 90-94 75-79 60-64 45-49 30-34 15-19 0-4 单位： 岁 2003 2022 人口出生率 人口自然增长率 20.0 0.0 -20.0 -0.6-1.48 单位： ‰ 我国与典型发达国家城镇化率对比 100% 40.0% 中国 0.0% 日本 美国 韩国 66.16% 80.0% 65% 50% 0% 2019-2023年分季度GDP增速及结构情况 货物与服务净出口 资本形成总额 最终消费支出 GDP增速 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% MacroTrends 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2010 2011 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2014 2011 2023 2017 2020 2008 2002 2005 2019-03 2019-06 2019-09 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 2023-03 2023-06 2023-09 2023-12 2020-03 2021-03 2020-06 2021-06 2021-09 2021-12 2019-12 2020-09 2020-12 03 行业.洞察 基于房地产市场供求关系的重大变化，2024年行业政策更加聚焦发力 2023年7月24日，中央政治局会议强调：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变 化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产 市场平稳健康发展。 这是时隔7年政治局再次对房地产的定调：我国房地产市场供求关系发生重大变化！ 剖析我国房地产市场现状，其主要矛盾已经从“房子不够、房子短缺”的卖方市场，来到“要求好房子”的买方市场。供给 端，在“保障归保障，市场归市场”的逻辑下，住房供应和保障体系向着“二元市场”转变的趋势十分确定； 需求端，伴随着人 口结构“倒三角化”，刚需减少、改善增多，将对房企产品提出更高的需求和标准。
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