2024先悲后喜2025会怎样？
发布日期：2025-01-05 02:45:062024年已经落下帷幕，回顾这一年的深圳楼市，确实是像坐过山车一样刺激。
年初，开发商送购物卡请购房者到售楼处看房，为了多卖几套房还要包电器、返现金甚至直接给金条；
年末，各大售楼处不管是周末还是工作日都挤满了人，外地客打“飞的”组团来抢房，买家去到热门楼盘的售楼处，连座位都捞不到坐。
年初，二手房价格越卖越低，同一小区的业主，今天你降十万、明天我就敢降二十万，“笋盘”价格没有最低只有更低，不少次新房被自家业主砸得连开盘价都跌破了；
年末，头部二手小区的业主硬气起来，今晚卖房的价格谈不拢，明晚就直接加价，但凡有“笋盘”敢露头，立马就有多波买家来抢房，甚至有买家愿意主动加价。
可以说，2024年的深圳楼市已经真正触底反弹、实现逆转，2025年的深圳楼市正蓄势待发。
对此，淘房君梳理出了十大楼市关键词，带大家一起来回顾2024年、展望2025年。
根据乐有家数据统计，2024年深圳一共成交了92459套住宅，同比2023年一二手住宅的64389套，上涨了44%。
其中，一手住宅预售网签37972套，同比2023年上涨了20%，是近3年的最高点。二手住宅网签54487套，同比上涨66%，也是近4年的最高点。
2024年，深圳整体楼市成交复苏，“以价换量”在新房市场和二手房市场上都体现得淋漓尽致。
新房市场上的价格战，一度把南山、福田的新盘单价打到6字头，跟龙华齐平；龙华的单价看齐光明的4字头，龙岗、坪山直接回到2字头。根据乐有家研究中心监测显示，2024全年深圳二手成交均价6.3万元，同比跌幅3%。以12月底深圳各片区业主报价对比1月初来看，132个片区里，有130个片区的挂牌均价都在下滑，跌幅超过10%的片区超过了40个。
不过，从第四季度开始，深圳的整体二手房成交价已经实现企稳止跌，部分核心区头部小区的二手房反弹力度很大。淘房君预计，明年更多的次头部小区的价格也要明显回暖了。
学区房一直是深圳二手房市场上被重点炒作的对象，像龙悦居四期、八卦岭宿舍等一批在高峰期实现涨幅“三级跳”的小区，都是靠学区价值炒起来的。市场一旦陷入低谷，这批仅仅依靠学区价值的小区，砸盘又是最狠的，不少小区成交价已经“腰斩”了。
今年深圳市场杀出来的两匹“黑马”--苹果园、财富广场依然是熟悉的配方。苹果园凭借深中龙华学校的落地，成交单价直接创下了近两年的新高，最大上涨幅度达到53%。
财富广场因为深外小学转公立，成交单价即将追平高峰期，单价将重回12万+。
同时，淘房君了解到，深高北、高新南等头部学区房回暖情况也特别明显，2025年，这类学区房依然会是资金重点布局的对象。
2024年，深圳法拍市场最大的亮点就是顶级豪宅的竞拍角逐，一批手握大把闲钱的土豪都在抄底割肉带血的筹码。
很多在二手房市场惜售的稀缺标的，譬如华侨城纯水岸别墅、沙河高尔夫别墅、香蜜湖熙园别墅、中信红树湾顶复、水榭花都大平层等纷纷由于原业主要偿还债务、被罚没侵占资产等被查封、流入法拍市场。
更夸张的是，有4套顶豪成交价直接破了亿，其中1套为沙河高尔夫别墅，另外三套全部都来自华侨城纯水岸。 4月3日，建面约424平的沙河高尔夫别墅A02整栋，以1.6亿成交，折合单价37.73万/平。
同一天，建面约365.2平的华侨城纯水岸五期T（南1）组T18房，成交价刚好破亿，折合单价27.4万/平。
7月10日，总建面463.91平的华侨城纯水岸十一期T106房，起拍价就整整2个亿。虽然该套房只有2人报名，但依然经历了33轮的争抢，最终成交总价2.32亿，单价刚好破50万/平。
10月29日，建面约377.9平的华侨城纯水岸五期T（南1）组T15房，成交价约1.45亿，折合单价约38.5万/平。
淘房君了解到，2025年还会有一批顶豪进入法拍市场，不过单价和总价的新纪录很难再被突破。
2024年，深圳真正实现“日光”的仅有海德园二期、深业上城学府、中建观玥名邸、深铁阅云境、中建鹏宸云筑5个项目，全部获批预算的房源均在开盘当天售罄。 有意思的是，为了继续营造出市场的“繁荣”，开发商们开辟出了一条新赛道--“人造日光盘”，即以“少量多批”的推盘策略，来实现“日光”。
东部某新盘备案了600多套，开盘当天拿出不到200套出来卖，对外营销主推房源“日光”，实际去化都不到总量的三分之一。
西部某新盘，按“栋”推新，头两次还能营造万人抢、千人抢的“日光”氛围，结果最新推出的房源涨价后，去化极其不理想。
伴随着购房者对“日光盘”祛魅、核心区优质项目供应锐减，2025年深圳大部分新房虽然不再愁卖，但也很难再复刻高峰期一年20几个“日光盘”的成绩。
2024年，深圳的政策底牌基本上都亮出来了，在降低购房门槛、放松限购条件、调整税费等方面发力明显。 影响比较大的有：2月7日，深户取消落户年限及个税、社保要求，非深户社保年限5年改3年。
5月6日，部分区域非深户社保年限缩短至1年，深户多子女家庭最多可买3套房，恢复企业买房名额。5月15日，推出跨行“带押过户”资金免费监管，无需支付委托公证费、“过桥费”。
5月28日，首套2成、二套3成最低首付，下调首套房贷利率至3.5%，二套至3.9%。9月29日，更是数箭齐发。 在非核心区，深户家庭可购买3套住房、单身可购买2套住房；非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。
取消商品住房和商务公寓转让限制，商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，即可上市交易；增值税征免年限5改2。
执行首套房最低首付1.5成，二套最低2成。二胎及以上家庭购买第二套住房，适用首套住房贷款政策；取消新房限价。
谁能想到，2024年年底，深圳市场最后一波大热度，是共有产权房提供的。 11月27日、12月3日，深圳相继发布了鸿荣源珈誉府、中粮悦章凤凰里两个共有产权房项目的配售公告，共计2393套房源。
作为特定历史条件下特殊福利房，共有产权房售价低、购买条件相对宽松，并且五年内退出政府可以原价回购，五年后卖出可以由市场定价和买家协商交易价格，或者由政府按原价+三年定存利息回购。
站在刚需购房者角度，花一半的钱享受跟商品房一样的配套待遇，且本金的安全性绝对有保障，不能说是稳赚，但绝对是不赔的生意。
2024年1-9月，深圳楼市的整体行情依然处于低迷状态。 直到“929新政”出台后，购买力得到完全释放，外地人纷纷跑来深圳买房，本地人也在加速进场，新房、二手房成交量连续三个月保持高位。其中，10月的新房成交量突破1万套；11月的二手房成交量超过8700套，创下了46个月的新高。
地址：深圳市福田区沙头街道天安社区泰然四路66号泰然立城A座12-14楼
