2025年不动产投资之一：策略与趋势
发布日期：2025-03-26 19:38:19朋友在三里屯有个小会所，白天作为公益美术馆，晚上就可以招待三教九流。朋友点了米其林外卖，还准备了上好的威士忌，我带着两瓶黄酒，名为
大家开始聊房地产行业，聊八卦，微醺之后终于到了正题，说说2025年投资趋势，可惜变成吐槽大会。
吐槽三人行简介一下，小c是保险行业的年轻中层，老k是地方平台公司的高管，老s我就作为资管公司的代表。
（为了符合手机端的阅读习惯，请AI把所有的叙事文字都剪掉，全是干货。不知各位看官能否读明白？）
去年全行业出现了巨额亏损，约千亿规模。主要原因是配置的中长期国债利率下降太快，而保费成本的下降远落后于前者。
房地产投资配置最头疼，以前还能靠地方城投债充饥，但现在利息已很低了。
虽然REITs市场有了，但只是个小水池，不解渴啊。
不动产占险资总配置比例不足5%，但要靠它拉收益，也很重要。写字楼、产业园不能投，物流又是高位，还能投什么？购物中心受电商冲击大，保障房的资产规模又太小。
国家政策支持城市更新，我们不缺银行贷款，但是缺股本资金。
股本资金哪来？国家现在推动盘活存量，但是大量资产没有现金流或者被二房东把持了。
我们也知道证券化是方向，但是现在没有好资产，如何是好？
花精力搞运营，你说得轻巧，要知道这种体制做大事行，但很难做精细化的运营。
以前资管公司以投资并购为主，是大甲方。增值型策略的投资基于那时市场是稳定向上的判断。
当甲方很爽啊，但现在对资本方、对资产方来说都是乙方了。就是面对躺平的开发商也一样，为什么人家要把好资产卖给你呢？趁着估值高留给银行抵债不更好？
而当市场下行或剧烈波动，增值性策略就没有长期资本敢问津了，必须改变，方向呢？
（弹幕：为了满足传统阅读爱好者的想象，又请AI改写成小说版，加了生动的叙事，可惜篇幅有限，我就列几句吧，大家想象就是，把这些吐槽场景串串。小c扯松领带，领口蹭着后颈的汗渍；老k捏着冰球的手指微微发颤；老S晃着不上头黄酒的酒瓶，长发遮住了双眼。）
为了破解酒桌上的吐槽，我请DeepSeek给出了总结，把吐槽浓缩为痛点。
如何破解呢？DeepSeek也给不出可实施的方案，也许说清不动产投资趋势会有帮助。就请新员工AI小高同学把去年公司内部培训和高和分享相关文章找找启发。
（提示：片区更新还处在草莽阶段，没有成熟模式，只适合机会型的案例。大资管公司的识别能力就成为成功的关键。具象化为一把手成事指数评估模型，需穿透分析地方财政健康度/主官任期稳定性/国企存量盘活三重维度）
“捡皮夹子”的心态是不可取的，因为现在便宜的资产在下行周期内会更便宜，也没有流动性。烟蒂资产可会烫嘴的。
在经济下行周期中，核心资产的价格往往也会下跌。如果投资者在低价位获取核心资产，则在经济复苏后可以获得相对更好的回报。
价值投资的关键：投资硬核资产，就是稳定现金流的核心资产，只有在恐慌的情绪中才有交易机会。
投资决策：企业决策本质是关键人的决策，如国资保险更关注国家政策方向，也会考虑资产业主的信用影响。
市值占比前三名分别是：公路类占35%，产业园类占17%，消费类（简称商业）占15%
产权类公募REITs总体回报是27.8%，远高于经营类的回报是15.5%
机会：一线城市的写字楼价格已在底部了，是抄底的机会。核心城市住宅也有机会，因为政策力度很大，要止跌回稳。
从1.1读到3.2，我被小高同学的能力惊艳了，看到3.3时被吓出了一身冷汗，我赶紧追问。
小高同学：房价是可以稳住的，就看政策制定者的能力了。你会骑车吧，有一定的速度，就能平衡。
我顿时无语，想和他辩论，但晚上要交稿，没功夫和他怄气。只能按照他的语境敲击键盘。也好，不妨加点私货。（你们看不出来吧？）
痒点：公募REITs的水量太少。2024年发行了29只，是过去三年的总和，但规模仅655亿。按险资占比不到30%看，显然杯水车薪。
险资买REITs，能满足流动性需要，而买资产包股权，特别是参与Pre-REITs，可满足大额配置需求。让险资投资配置有阶梯性和丰富度。
能够给长期资本提供不动产配置策略的资管公司，需要有强大的整合顾问能力，需要站在险资的角度看问题，同时具有投行的服务意识。
注：大趋势及资产价值判断（战略力），模式化分析及头部资源整合能力（生意力）、提高现金流与募投管退闭环（执行力）
t：一个空寂的美术馆，三位亚洲男子正在聚会，一位较年轻穿着休闲绅装，一位穿着果领毛衣的中年人，一位带着眼镜的中年人，他们手中都有一杯威士忌，正在聊天，他们背后的墙上挂着一幅巨大的画，画面描绘了拼贴的城市意向图景，人像，意识流，朦胧，迷幻，孤独世界，四周大面积留白，弥散渐变，画面拼贴颜色，暗夜微光，层次感，水粉，深度和梦幻效果，明显的磨砂颗粒质感，厚重的大色块笔触，颜色鲜明，明暗对比，晕染，弥散渐变，高级感，优雅，浪漫主义，水粉艺术插画，故事感，设计感,画面拼贴颜色
