《保利2024-2025年不动产行业白皮书》正式发布！
发布日期：2025-04-27 18:01:202025年是“十四五”规划收官之年，也是全面深化改革、推进中国式现代化建设的起步之年。中央的风险化解思路和改革路径已经清晰，不动产行业正迎来一场关乎发展模式、基础制度乃至生态格局的深刻变革。李强总理近期强调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。
去年，保利发展在行业深度调整期，提出新的“不动产观”，率先呼吁稳定资产价格、全面推动预期改善，与中央“止跌回稳”的精神高度契合，充分展现了公司的战略前瞻性。过去一年，中央在多次重要会议上强调促进房地产稳定。今年全国两会期间，住建部提出，坚持长短结合、标本兼治，坚决稳住楼市。前方的道路已经无比清晰，但当前内外部形势复杂多变，关键是要做好自己的事，坚决贯彻执行党中央的决策部署，确保行业和企业行稳致远。
本次白皮书由保利发展战略研究院联合保利和润研究院撰写，旨在精准把握行业趋势，深入分析新周期阶段特征，探索中国不动产行业“向新求质”、企业“焕新笃行”的路径与未来。
去年“926”中央政治局会议，以前所未有的决心和力度，首次将“促进房地产市场止跌回稳”置于重要议程，对稳定市场预期起到了极其关键的作用。此后，政策组合拳的密集发力带来了积极改变，市场出现结构性的止跌回稳。在政策持续调整和加快落地的支持下，局部的热度有望带动整体市场进一步回稳，最终实现信心的完全恢复和趋势的根本扭转。
我们仍需秉持“不动产生态系统思维”，认识到市场的回稳不应止步于结构性的修复，而应是整个生态系统的再平衡。尤其重要的是，不动产市场最终离不开宏观经济的整体向好，以及居民就业和收入预期的持续改善。唯有供给、需求、金融、财税等多维度政策协同发力，并与提振经济的大方向同频共振，方能真正夯实市场回稳的基础，共建稳定健康的行业生态。
倘若将视线拉长，我们必将对中国不动产行业的长远发展持有坚定信心。这份信心正是建立在对中国经济发展新动力和行业转型新动向的深入理解之上。
我们正处在一个由科技革命驱动深刻变革的时代，新质生产力的纵向突破和横向突围，为中国经济注入强大动能，不动产行业的发展基础依然稳固。不动产价值是经济基本面的映射，在经济增长方式转型升级的大背景下，中国资产也将迎来重估机遇。
在宏大的叙事转向下，中国不动产行业正经历着从“开发时代”向“不动产时代”的深刻转变，逐步构建起新的发展模式，并呈现出四个新的特征：
一是品质创新驱动发展，企业竞争从同质化规模扩张，转向差异化、创新发展，更注重产品价值和用户体验；二是运营管理更加精细，效率和成本控制成为生存关键；三是产业生态全面升级，从单一开发销售延展至“开发-运营-资管-服务”的完整链条；四是基础制度规范完善，引导行业构建起更健康、可持续的新发展模式。未来企业之间的竞争，将围绕稳健经营、精准投资、卓越产品力、高效成本控制以及强大的资产运营和服务能力展开。
保利发展早在2018年就已洞察行业趋势，提出了“不动产生态发展平台”战略，并基本完成了上下游产业链的布局，是头部房企中布局时间较早、产业较完整的企业之一。我们历年的白皮书也在探索专业品牌房企，如何从开发商、发展商的角色，升级为运营商、服务商。
但这次战略升级没有教科书答案，也缺乏经验坐标参考系。中国不动产的规模早已远超曾经对标的对象，我们的土地制度、政策环境、消费习惯与发达国家存在显著差异，其中蕴含的机遇也是其他地区所无法比拟的。中国不动产企业要穿越这一“无人区”，只有回到行业底层运行规律本身，构建新的“不动产发展观”，才能创造出具有中国特色的新商业范式。这里分享一些保利发展的探索和思考。
一是中国不动产企业将走向综合化、集成化。由单一的开发销售，转变为不动产投资开发、不动产经营与不动产综合服务齐头并进的新业务格局。利用地产开发原有的规模优势、人才经验和资源沉淀，抓住人工智能、大数据、物联网在空间科技领域带来的历史性机遇，通过横向不同业态的贯通，和纵向上下游的延伸，提供更好的产品和服务，最终实现创新应用、价值创造的最大化。
二是重塑“以客户为中心”的核心价值观。不动产的客户包括居民、企业和政府，关键是建立贯穿全流程的客户研究体系，真正理解、满足乃至引导客户需求：居民层面，人民对美好生活的追求永远存在，科技住宅、居住环境升级改造、体验式商业、健康养老等新需求层出不穷。企业层面，产业园区、物流地产、数据中心等新业态方兴未艾；小型化、敏捷化的中小企业，不仅需要灵活多变的办公空间，更需要定制化、内嵌式的服务。“新质生产力的基础设施服务商”发展前景广阔。政府层面，赋予企业“城市运营商”角色，期待其在公共服务、基层治理和民生保障中，发挥更大的效能。
三是围绕“不动产+”，商业模式、业务结构、产品和服务品质“三维焕新”。时代的浪潮奔涌向前，身处其中的不动产企业，唯有主动求变，方能“焕新笃行”。新的商业模式方面，要利用好专业能力，发力轻资产模式，与文旅、会展、康养、数字基建、科技创新等产业深度融合。新的业务结构方面，要积极拓展运营、服务边界，形成新的盈利模式和增长点。新的产品和服务品质方面，要打造“好房子”、提供“好服务”、创造“好生活”，满足人民对美好生活的向往。
中国不动产行业正站在历史的交汇点，挑战之中孕育着新生，困难之下潜藏着转机。我们坚信，那些能够洞察趋势、勇于革新、坚守品质、以客户为中心的企业，定能在时代的浪潮中劈波斩浪、焕新笃行，共同塑造中国不动产行业更加健康、可持续的未来！
中央经济工作会议和中央政治局会议都明确强调“稳住楼市股市”，2025年政府工作报告也首次把“稳住楼市股市”写进经济社会发展总体要求。这是中央第一次在宏观调控中强调资产价格，其重要意义和坚定决心得到充分彰显。去年，保利发展率先在多个城市开展“保价行动”，带头响应中央精神，稳定市场预期，发挥了重要的示范效应。
不动产的定位和价值更加清晰。从“支柱产业”到“顶梁柱”“压舱石”“风向标”，不动产在社会经济运行中的复合、枢纽角色得到更深刻的认识。一方面，房地产是老百姓资产最大的部分，直接关系到人民群众的获得感、幸福感。另一方面，住房消费是大宗消费的重要一环，住房消费的恢复是带动居民消费全面恢复的关键。楼市股市稳住了，可以释放财富效应，更好地提振消费，促进物价温和回升，具有全局和战略意义。
各方都在盼望“稳住楼市股市”。在当前的各个领域和不同层面，人们都在盼望资产价格的企稳。对普通居民家庭而言，他们对资产保值增值和改善居住条件抱有最朴素的愿望，渴望能买到高品质的“好房子”，希望楼市止跌回稳。
去年“926”中央政治局会议首次提出促进楼市“止跌回稳”，定调更加直接、正面，释放出极强的稳市信号，对于提振市场信心、改善预期起到了极其关键的作用。
此后，国家部委和地方政府出台了一系列支持政策，包括近年来力度最大的12万亿一揽子化债方案；出台“四个取消、四个降低、两个增加”，清理限制居民合理住房消费的各类政策措施；进一步扩大城中村改造范围，重启货币化安置；并通过专项债推动收购存量土地和存量商品房。这些重磅政策的持续发力，推动市场开始走向止跌回稳的通道。
全国房地产市场各项指标向着止跌回稳方向迈进。2025年1-3月，全国新建商品房销售金额、房地产开发到位资金同比降幅，较去年全年分别收窄15、13.3个百分点。
核心城市、核心区域回稳态势明显。2024年9月至2025年3月，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都6城的二手房及新房成交均显著回暖，月度成交面积连续6个月同比正增长。例如，北京、上海一季度多个核心区大盘入市取得较好业绩；广州、深圳新房整体量价表现平稳；杭州在“科创六小龙”热潮带动下，市场预期转好，市区新房已获取预售证的库存去化周期低于4个月；成都部分核心区的项目收回折扣，价格较最低位水平回升超10%。
春节后，市场迎来局部“小阳春”行情，部分城市核心区域领跑大市，土拍市场热点频出，市场信心边际改善，“点状破冰、以点带面”推动市场企稳的可能性加大。
二手房市场反弹势能较强。在限制性政策松绑和交易税费减免的带动下，二手房市场已从去年的信心不足、预期悲观，转为买卖双方正常博弈。重点监控的城市中，二手成交套数已经持续两个季度同比回正（剔除春节影响），3月同比增幅为20%。短期看，二手房热度高于新房市场，如市场信心进一步夯实，置换链接畅通，则可对新房市场形成支撑。
热点城市土地市场率先回暖。2025年一季度，全国土地成交平均溢价率达到13.6%，是自2021年三季度以来首破10%。3月以来，北京、上海、杭州、成都等城市的稀缺地块陆续面市，多次刷新地价纪录，民营房企参拍的积极性明显提高。土地市场热度带动周边新房销售提振，部分项目出现提价热销现象，但城市内部冷热分化仍十分明显。
总的来看，去年四季度以来，房地产政策“组合拳”落地显效，各方面出现积极变化。我们相信，随着政策的进一步出台和落地，局部的市场修复有望带动更多城市和板块的企稳，止跌回稳的基础将更加牢固，行业的生态体系也将更加健康和稳定。
居民的消费模式和工作生活方式持续转变，实体商业与办公空间的需求结构发生根本性改变，线上消费占比提升挤压实体零售空间，混合办公模式的常态化使得企业普遍缩减办公面积。
供给端，各地政府正积极采取措施，缓解商办供需矛盾，包括减少商办用地的供给，收购存量未开发土地，或调规转性。需求端，“以旧换新”政策带动消费增长，春节期间，一二线%，销售额同比增幅略低，同比增长8%-10%；三四线%。去年四季度，部分城市写字楼吸纳量有所回升。
但从整体上看，供求矛盾仍然较大。运营主体仍需加大招商力度、创新运营方式，寻找突围方向；并积极通过经营贷、创新融资等方式，减轻资产压力。
不动产是一个庞大而复杂的生态系统，不仅仅有新建住房，还包括二手房、土地、商业、办公、厂房、仓储等各种存量资产。其作为实体经济的载体，和金融体系的底层资产，深度内嵌于整个经济系统之中，与居民、企业和政府的资产负债表密切相关，影响消费、投资、债务、储蓄、生产、财政等方方面面的经济行为。
这样的生态系统“牵一发而动全身”，系统当中的任何主体，其决策行为都会对外部生态产生直接或间接的影响。我们既要关注可见的成交量价走势，又要关注背后参与主体的预期、信心和健康状况。市场预期是影响经济活动的重要因素，市场经济很大程度也是预期经济。宏观政策正通过预期管理和引导，实现稳预期、强信心与稳经济的相互促进、良性循环。
下一步，各地将贯彻落实中央决策部署，采取系统性思维，加快政策落实落地，持续提升居民家庭、企业主体、地方政府、金融机构的信心和预期。在各方的共同努力下，不动产生态体系正在逐步走向全面的修复和重新平衡。
全国两会强调将“稳增长”作为首要任务，提出将“实施更加积极有为的宏观政策”。中央和地方将加大支出力度，4%的赤字率和4.4万亿的地方专项债均为历史高位，且明确要求前置发力。春节后，各地已抓紧上马或启动新项目，有望带动企业和民间投资，创造更多就业机会，有利于稳定居民对未来的预期。
一是严控增量。各地正根据市场实际需求和销售去化速度，合理确定供地节奏，警惕局部过度集中供应，影响供求关系和市场预期。
二是优化存量。地方政府或平台企业收购开发商存量商品房用作保障性住房，有利于消化库存，并为市场主体注入流动性。政府工作报告提出，给予城市政府收购存量土地和商品房更大自主权。截至3月，各地已公布收购规模超450亿。当前很多城市的租金回报率，基本能覆盖政府债券的利率，能实现不动产持有经营的良性循环。
三是加力实施城中村改造。城中村改造是党中央部署的三大工程之一。本轮城中村改造以“房票”方式实施货币化安置，有利于释放居住需求，加快市场去库存。2024年以来，已有90余个城市出台鼓励房票安置的政策，10余个城市已出台细则并发放房票。郑州、苏州、厦门等城市的房票政策，有力促进了市场的回稳。
一是从规划源头控制新增商办供应。增强规划的前瞻性，综合考虑区域产业发展、人口导入趋势、存量商办去化周期、空置率等核心指标，改善商办供求关系。
二是鼓励闲置商办转型。根据实际市场需求，支持未建商办用地调整规划用途；已建成但长期空置的商办物业，探索可行路径，考虑出台鼓励政策，用作租赁住房、养老机构等，提高资源使用效率。
三是加快公募REITs发展。可通过扩充底层资产准入范围，增强产品多元化；完善税收、法律法规等配套政策，简化审批流程，加快构建“投融管退”的长期生态。
李强总理近期在北京调研时明确指出，收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施。要深入推进城市更新，加力实施城中村和危旧房改造，通过多种方式盘活存量、优化增量。
在当前形势下，中央稳住楼市的政策已经清晰无比，相信后续仍将及时推出有力有效的举措，持续推动房地产市场止跌回稳。
春节期间，宇树科技的人形机器人上春晚、扭秧歌，光线》打破历史纪录，DeepSeek在全球人工智能领域脱颖而出，让世界深受震撼。中国科技力量的崛起和国际影响力的提升，形成一股“东升西降”的潮流。
这些现象级事件，极大提振了社会对综合国力和经济发展的信心。即使在西方的打压遏制之下，中国仍在无人机、太阳能电池板、石墨烯、高速铁路、电动汽车和锂电池等关键技术领域占据全球领先地位，其他多个技术领域也在迅速追赶领导者。中国引领世界科技前沿的能力日益增强，全球格局也将面临深刻重塑。
中国经济增长方式已逐渐向“技术驱动模式”转变。新质生产力成为经济增长的主要驱动引擎，信息传输、软件和信息技术服务业、新能源汽车、人工智能等具备较高技术壁垒的新兴产业，已成为增长最快的行业。从“全球工厂”到“创新策源地”的破茧成蝶，中国正以科创引擎驱动历史性跨越，有望成功迈过中等收入陷阱，构建起动力强劲的高质量发展新格局，释放出辐射全球的创新势能。
经济安全性提高、全球价值链地位提升，为中国不动产行业的中长期稳定发展，提供更加坚实的支撑。即使面对外部环境的惊涛骇浪，我们依然有信心，中国经济仍然具备长期向上的澎湃动力。宏观经济的变化，带动中国资产从“折价”转为“溢价”，作为经济基本面的映射，中国不动产的价值也将迎来重估。
我们在2023年的白皮书就提出“结构性长牛”，价值重估叠加区域分化加剧、核心城市的虹吸效应增强，核心城市、核心区域的资产仍然具备长期价值。2024年，全国排名前二十的城市，住宅用地出让金占全国比重过半。其中，北京、上海、杭州位居前三位。去年四季度以来，这些城市的核心资产率先止跌，价格更具韧性，正形成资产价值重估的示范效应。
不动产行业发展模式和产业结构，随着发展阶段的演进而不断变化。在快速增长阶段，城市化、金融体系未成熟，不动产行业呈现“类制造业”“重开发销售”的特征，满足增量需求为主。“峰值时代”过后，城镇化进程仍在推进，行业往增量与存量、开发与运营管理并举过渡。行业进入“不动产时代”，将呈现四个特征：
一是品质创新驱动发展。企业要通过品质提升、技术创新争夺有限客户，更注重产品的长期价值和用户体验。
二是运营管理更加精细。管理的颗粒度要从“公司级”精细到“项目级”，通过对各个环节的细致把控和优化，提升运营效率，降低成本，增强市场竞争力。
四是基础制度规范完善。稳步推进基础性制度改革，构建多层次资本市场，形成“投融管退”的良性循环发展。
我国城镇化正逐步告别过去大规模的增量建设，向“存量的提质改造和增量的结构调整并重”转变，行业进入加速转型期。
“市场+保障”双轨供应体系，商品住房回归市场化运作。中央要求抓紧清理限制居民合理住房消费的各类政策举措，限价、限购、限贷、限售等行政性、限制性政策“应退尽退”。恢复价格调节机制，推动资产价格的企稳和预期的改善。
建立“人房地钱”要素联动机制，优化资源配置，防范金融风险。处理好“市场与保障”“租与售”“增量与存量”三对平衡关系，促进市场供需平衡。
监管制度更加健全，市场秩序更加规范。商品房预售资金监管制度不断完善；构建覆盖项目开发全周期的信用评级制度，通过跨部门数据共享，对失信主体实施重点监管和联合惩戒措施。
新发展模式下，行业要转向稳健经营，原有“三高”模式积累的风险正在逐步出清，企业的风险管理和控制能力进一步加强，核心竞争力从原来的规模能力、融资能力和周转能力，转向稳健经营、精益管理的思维、精准的投资能力、极具竞争的产品力和成本力。
“好房子”首次列入政府工作报告，住建部明确提出“安全、舒适、绿色、智慧”等标准，为行业提高产品品质指明了方向。回归客户视角来看，居住需求是多样化的，“好房子”也需要根据不同的需求层级，建立不同的标准体系。
“好房子”也不仅仅是建筑功能本身，还需要社区管理、城市规划、公共配套和服务的系统发力，全面提升宜居性。一个成功的项目需要教育、商业和生活的全方位配套，那些能够同时提供“好产品、好服务、好生活”的“六边形”战士，已经成为市场的主流选择。
我国不动产市场经营性业务增长迅猛，行业格局变化趋势明显，非开发业务营收占比从2018年11%提高至现在的18%。存量时代的到来、需求多元化、技术赋能与数字化转型，将驱动资产经营收入快速增长。养老、教育、文旅、健康等新兴需求的不断涌现，也提供了广阔的空间。
欧美国家的不动产行业已进入成熟期后段，受限于市场规模较小，形成了高度垂直细分的产业模式，不同类型的市场主体专注于特定产业环节。“各管一段”虽然强化了专业深度，但也带来难以协同、创新不足等问题。
而中国不动产行业具有全球最大的单体市场规模、多元化的需求结构，新技术、新材料能够快速开发和应用，为企业打通全产业链、形成“大集成商”提供了基础。
这种“大集成商”的模式，将“一次易”升级为“长期价值共生”，有利于企业完整把握用户需求，整合优势资源，加速技术创新应用，系统性提升终端用户体验，从而推动产品和服务水平的持续提升。
一是提供更匹配客户需求的产品：在前端投资开发时，即可考虑后端运营服务的客户需求，通过后端持续获取的客户反馈，又可以反哺开发的优化，实现“需求洞察-产品迭代-运营服务优化”的良性循环。
二是构建全周期、全流程服务闭环：突破单一场景下的碎片化服务，在同一平台内提供居住、工作、消费需求的“综合解决方案”，提升客户粘性并挖掘增值收益，获取稳定现金流，形成“开发+持有+服务”的多元化收益结构。
三是有利于技术的深度应用：通过构建统一的数据中台，实现全流程数据贯通，有利于物联网和AI技术的应用，极大提升客户体验和便利性，形成更强大的竞争优势。
2023年，我们在行业中最先提出，房企要从“生产者思维”转向“客户思维”，引领行业向“以客户为中心”转变。无论虚拟世界和数字经济如何发展，作为实体载体的不动产将一直存在，需求并不是消失了，而是在不断变化。不动产企业需要关注的客户也不再仅仅是购房者，而是延展到写字楼的入驻企业、商品和服务的消费者等等，形成更广义的“客户”概念。
而企业需要从经济、社会、技术的变迁中，深刻洞察这些客户的需求变化，并将之串联集成起来，寻找未来的商业机会和业务模式。
