初心2024丨不动产运营如何破局？
发布日期：2024-06-19 09:50:26从商业、办公、租赁、产城、康养、文旅等情况可以看到，不动产运营存在一定的难度。
一方面是在行业转型期，各细分市场都在寻找新模式，另外一方面是整体市场竞争加剧，企业分化。能够在这个市场上生存下来的企业需要面临多方面的挑战。
我们认为主要是三个方面：金融进一步开放REITs，打通投融管退闭环；市场调整供应节奏，改善供求关系；产品方面，不动产+多场景赋能，走出市场红海。
中国的不动产的未来的运营核心是需要金融政策全力以赴的支持，REITs是最重要的一个环节，需要进一步的开放REITs来打通整个不动产运营的投融管退闭环。
2021年6月，首次扩容将能源基础设施、保障性租赁住房等加入试点范围，体现了对“双碳”目标的政策支持。
2022年11月，进一步扩大REITs试点范围，覆盖新能源、水利、新型基础设施等领域。
2023年2月，提出稳步推进REITs试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。
3月24日，进一步推进REITs常态化发行工作。明确要切实提高申报推荐效率，用好回收资金促进有效投资，切实加强运营管理。扩容范围涵盖了百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目。
10月20日，证监会正式宣布公募REITs试点拓展至消费基础设施，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs。
目前来看，随着2023年四季度公募REITs审批速度加快，地产类REITs注册生效、反馈和受理数量大幅增长。截止2023年12月25日，上交所和深交所披露的地产类REITs注册生效待发行的5只、已反馈3只、已受理3只、已申报1只，合计12只，拟募集金额超262.97亿元。
根据公开数据整理，拟申报的地产类REITs项目97个（含已申报未发行），占总拟申报个数的41.6%，市场规模依然很大。以已发行的16只平均募集金额额22亿计算，拟申报募集规模超2000亿元。
从市场来看，通过市场供求特别是供应节奏的调节，最终来改善供求关系，这一点政府是大有所可为。
从商业用地来看，商用土地供应增速高于住宅用地。2011-2023年，商用土地（不含住宅配套商业）总建筑面积为281.61亿平方米，年平均增长率为10.6%，比住宅用地高9个百分点；年复合增长率为24.5%，高于住宅2个百分点。
2011-2023年，商用土地（不含住宅配套商业）成交中，工业用地累计成交总建面积最多，为194亿平方米，年复合增长率为24.9%；其次是商办用地累计成交总建面积为75.5亿平方米，年复合增长率为24.1%；综合用地累计成交3.8亿平方米，年复合增长率为17.3%。
国家统计局数据显示，2023年1-12月，房地产开发企业房屋施工面积为83.8364亿平方米，其中住宅部分58.9884亿平方米。据简单测算，目前在建的非住房屋有24.8亿平米，加上土地已出让还没开工的项目，整体供应规模在50亿平方米左右。因此，我们认为必须要对供应节奏和供应结构进行调整，从而改善供求关系。
从产品来看，不动产运营商如何将各个不同的业态整合在一起，寻找出新的市场红海，将是我们永恒的课题。
例如商业+多元场景抓客流。不断迎合消费群体的变化，尝试引入新的业态、服务，比如集市、文旅、IP等，为客户提供契合的消费场景体验，这样才能在商业红海中突围，抓住客流。
办公+满足租户多场景需求。如可以增加消费、咖啡、文娱和休闲设施，另外也可以做一些活化空间，对已建的办公楼进行更新改造减少办公功能，将一部分空间转型，提升其运作效率。
康养+未来市场新机遇。如增加文旅、商办、住区等，将文旅与康养融合，通过改造商办给康养赋能，甚至主动建设炕沿住宅社区等等。
文旅+休闲消费新趋势。如今的文旅与城市的文化场馆、商业、酒店、办公甚至园区等场景有了更多的深度融合，“文旅+”行业可面向更广泛的消费市场。日常消费场景均可具备“文旅”属性。
不动产运营有很多共性，也有各自的特色，运营是其中的关键。拥有优质不动产项目的房企运营商们可以借助公募REITs加快企业的战略转型，资产运作模式由重转轻，自身角色定位从开发商转变为资产管理服务商，对于当前房企走出行业困境具有重要意义。
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1月16日，南京市第十七届人民代表大会第二次会议在南京人民大会堂开幕。
经最终核实，2022年，GDP现价总量为1204724亿元，比初步核算数减少5483亿元。
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湖北省高品质住宅建设要全面落实“绿色、智慧、舒适、愉悦”的宜居湖北发展理念和建设标准。
长沙市已于1月31日确定第一批支持名单，首批上报的融资“白名单”共78个项目，融资规模达208.38亿元。
除个别县（市、区）暂无新交付项目外，山西省“房证同交”基本实现全覆盖和常态化。
有消息称，招商蛇口在年初对公司组织架构做了新的调整，将旗下7个区域公司合并为5个。
财政部：2023年国有土地使用权出让收入近5.8万亿元，同比下降13.2%
在土地和房地产相关税收中，契税5910亿元，同比增长2%；房产税3994亿元，同比增长11.2%。
上海浦东消防发布消息，2024年2月1日1时38分，三林路430弄一处三层建筑发生局部坍塌，所幸事故未造成人员伤亡。
精准支持保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，尽早推动一批项目落地实施。
中国银行多地积极主动对接城市房地产融资协调机制，切实解决房企融资困难，精准支持房地产项目合理融资需求。
截至目前，邮储银行积极对接协调机制推送主办行项目，共覆盖河南、四川、广西等10个省份，融资金额57亿元。
截至2月13日，交行已获取、对接清单项目1442个，并已对其中部分项目实现贷款投放。
截至2月9日，光大银行对符合条件的项目给予资源保障，建立绿色通道，已获批名单内项目20个，授信金额107.5亿元，贷款余额50.14亿元。
兴业银行将积极配合地方政府“保交楼、保民生、保稳定”工作，助力“三大工程”项目建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，
自1月底收到首批名单以来，建设银行已对接项目2,000多个，已审批项目近百个，已审批待投放金额200多亿元。
浦发银行积极对接当地房地产融资协调机制并取得房地产项目白名单，建立授信绿色通道，加快推进房地产项目风险评估和信用审批，精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
截至目前，农业银行已累计对接协调机制项目2700余个，自1月26日金融监管总局专题会议以来，新审批项目超过10个，审批贷款近50亿元。
因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等也是导致公司业绩下滑的因素。
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